KİRALANAN KONUT VE ÇATILI İŞYERİNİN TAHLİYESİ
- Avukat Fatma Yağız
- 1 Nis 2023
- 5 dakikada okunur
Kiralananın Dava Yoluyla Sona Ermesi/ Tahliye Davası
Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanunda ayrıca dava ile sona erme yolu düzenlenmiştir. Uygulamada ve öğretide kiraya veren tarafından açılabilecek olan bu davalar “Tahliye davası” olarak isimlendirilmektedir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Sona Erme Nedenleri
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununda ayrıca düzenlenmiştir. Bu sözleşmeleri fesih imkanı diğer kira sözleşmelerinden farklı olarak daha sınırlı olarak düzenlenmiştir. Kanundaki düzenlemelerin, sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan konutunuzu veya çatılı işyerinizi sorunsuz, en az masraf ve en kısa sürede tahliye etmek istiyorsanız konu hakkında Yağız Hukuk & Danışmanlık ofisimizden yardım almanız faydalı olacaktır.
Aşağıda Kiralanan Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının dava ile sona erme nedenleri açıklanacaktır.
Tahliye Davası
Konut ve çatılı işyerine ilişkin tahliye davaları, herhangi bir ihtar veya bildirim şartı olmaksızın kanunda öngörülen süreler içerisinde doğrudan dava açılabilir. Ancak, hemen dava açmanız mümkün değil ise dava açma süresi içerisinde çekilecek bir ihtarname ile dava açma süresinin uzatılması mümkündür. Kiraya verenin daha önce tahliye davası açmış, davası reddedilmiş ve kesinleşmiş olması halinde dahi daha sonra tekrar dava açması mümkündür. Kiraya verenin, kiralanan şeyin maliki olması şart değildir (Yargıtay HGK 22.12.2010 tarih, 2010/6-659 E. 2010/682 K. Sayılı kararı). Kiraya veren ve kiracı tüzel kişi de olabilir. Tahliye Davasında, Görevli mahkeme HMK m. 4/1 -a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Davanın görev ve yetkili mahkemede açılmaması halinde mahkeme tarafından dava açılmamış sayılır.
A) Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
TBK Madde 350/1- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Anne, baba, çocuklar, torunlar, büyükanne, büyük baba, eş vs. ihtiyacı için dava açılabilir. Kardeşin ihtiyacı için de dava açılması mümkündür.
Konut ihtiyacına dayalı olarak dava açabilmek için, Kiraya verenin konutu kullanma zorunluluğu olmalı, İhtiyacın sürekli, gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiası, dava sonuna kadar devam etmelidir.
İhtiyacın gerçek ve samimi olmasına ilişkin kanunda ölçüt yoktur. Her olaya göre ayrıca değerlendirilecektir. Yazlık konut için, yurt dışında yaşamakla birlikte yazın Türkiye’de kalacakları konut için ihtiyaç iddiası ile tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Konut ihtiyacının güncel olması, mevcut bir ihtiyaca dayanması gerekmektedir. Henüz mevcut olmayan ihtiyaçlar, geçerli sebep değildir. İleride Emekli olunması, memur olarak atama yapılması, tayin durumlarında işyerinin değişmesi durumları gibi hususlar somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
İhtiyacın varlığına ve şartların bulunduğuna ilişkin ispat yükü kiraya verendedir. Yine sağlık nedenleri, eşya koyma ihtiyacının olması, kiraya verenin yurt dışında bulunması, şehir dışında bulunması, kiraya verenin, kiraladığı konutun daha iyi fiziksel durumda olması, evlilik nedeniyle, eğitim nedeniyle, güvenlik nedeniyle, aidatın yüksek olması, işyeri nedeni, işten ayrılma ve kendi işini kurma, işyerini genişletmek isteme, gibi sebeplerle ihtiyaç iddiasında bulunulabilmesi mümkündür.
TBK Madde 355 hükmünde, kiralananın tahliyesi halinde Yeniden Kiralama Yasağı düzenlenmiştir. Buna göre, Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Belirtmek isteriz ki Yargıtay, Kiracının, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı davranması nedeniyle tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin kiracıyı dava açarak davada tahliye kararı alınması ve kiralananın cebri icra yoluyla boşaltılması şartlarını aramaktadır.
Yeni Malikin Gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, mevcut kiracının kiralananı tahliyesini talep edebilmesi için "konut ve çatılı işyeri gereksinimine" dayanmak zorundadır. Yukarıda ihtiyaç iddiasına ilişkin yapılan açıklamalar yeni malik için de geçerlidir.
B) Kiraya Verenin Yeniden İnşası ve İmarı Nedeniyle Tahliye
TBK Madde 350/2- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Örneğin, deprem dolayısıyla binanın hasar görmüş olması ve yıkılma tehlikesinin bulunması veya binanın yıkılması gerekmesi halinde yeniden inşa söz konusu olacaktır (AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2019, s. 871). Taşınmazın onarımı, binaya kolon eklenmesi, binaya asansör eklenmesi, ısı yalıtımı amacıyla yapılan onarım ve değişiklikler; binaya garaj eklenmek istenmesi, taşınmazın oda sayısının artırılması, gibi imar faaliyetlerine dayanılarak tahliye talep edilebilmesi mümkündür (EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2017, s. 421).
Uygulamada çok çeşitli yeniden inşa ve imar örnekleri karşımıza çıkabilmektedir. Bazı durumlar kesin tahliye nedeni olarak kabul edilmese bile Geçici Tahliye Davasına konu edilmesi mümkündür.
Yargıtay 6. HD. 2013/10024 E. 2013/12186 K. 01.09.2013 kararında, sıva, tamirat ve boya badana yapılması, elektrik ve su tesisatlarının tamiratı, iç kapıların yenilenmesi, ıslak mekanların düzeltilmesi, zemin ve tavan kaplamalarının yenilenmesi, iç dekorasyonunun yenilenmesi gibi basit onarım işlerinin TBK 350/2 gereğince taşınmazın tahliyesini gerektirecek nitelikte olmadığı kabul edilmiştir.
Dikkat edilmesi gereken husus yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracının tahliye edilmiş olması halinde kiralananın eski hali ile 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiralananda gerekli yapım onarım işleri bittiğinde yeni haliyle yeniden kiralanmak istendiğinde boşaltan kiracının, kiralananı yeni haliyle kiralamak için önceliği bulunmaktadır. Kiraya veren kiracıya bildirimde bulunmalı, eski kiracı kiralamak istemezse başka bir kiracıya kiralanmalıdır. Kiraya veren TBK m. 355 hükümlerine aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
C) Diğer Tahliye Nedenleri
1- Tahliye Taahhüdü ile Sona Erme
MADDE 352/1- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde kira dönemi için tahliye taahhüdü alınmışsa yenilenen kira döneminde bu tahliye taahhüdü geçerli değildir.
2- Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Sona Erme
TBK. Madde 352/2’ye göre, Kiracı, kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
3- Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturma Elverişli Konutunun Bulunması
TBK. Madde 352/3 - Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
SONUÇ
Kiralananın tahliyesi nedenleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Bununla birlikte ihtiyaç iddiası halinde uygulama çok sayıda örnek karşımıza çıkmaktadır. İhtiyaç iddiası, sürekli, mevcut, gerçek ve samimi olmalıdır. Kanunda bunlar için bir ölçüt belirtilmediğinden her olaya göre özel olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Özellikle dava şartı olduğundan davanın ve ihtarın kanunen öngörülen süreler içerisinde kiracıya yöneltilmesi gerekmektedir.
Herhangi bir hak kaybına uğramamak için, yanlış açılan davalar nedeniyle çok daha fazla masrafa ve zamana katlanmak zorunda kalmamak için sürecin konu hakkında deneyim sahibi ve uzman hukukçu ve avukatlar tarafından yürütülmesi önemlidir. Yağız Hukuk &Danışmanlık olarak kira hukukunda deneyim ve uzmanlığımız sayesinde etkili bir hukuki hizmet sunmaktayız.
Yağız Hukuk &Danışmanlık olarak sadece Kira ilişkilerine ilişkin değil tüm hukuki sorunlarınız için web sitemizi ve sosyal medya hesaplarımızı takip edebilir, İletişim kanalları üzerinde bize ulaşabilirsiniz.
Yorumlar